Die Grundsteuerreform

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Die Grundsteuerreform

– Grundstückseigentümer aufgepasst –

Ein Kurzüberblick über die wichtigsten Fakten:
In diesem Jahr steht ein Mammutprojekt der Finanzverwaltung an: Die Neubewertung sämtlicher Grundstücke in Deutschland auf den 01.01.2022. Das betrifft rd. 36 Mio. Stück. Die neuen Grundsteuerwerte gelten allerdings erst ab 2025 für die Grundsteuererhebung.
Das Bundesverfassungsgericht erklärte in einem Urteil v. 10.04.2018 (Aktz. 1 BvL 11/14) die bislang geltenden Vorschriften zur Einheitsbewertung von Grundvermögen für verfassungswidrig.
Der Gesetzgeber schafft mit der jetzigen Grundsteuerreform die Voraussetzungen einer verfassungskonformen Grundsteuererhebung.
Grundsätzlich gilt das sog. Bundesmodell für die Neubewertung der Grundstücke, das im Bewertungsgesetz und Grundsteuergesetz geregelt ist. Dies findet jedoch nicht in allen Bundesländern Anwendung. Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben eigene Modelle entwickelt, um den Grundsteuerwert zu ermitteln; das Saarland und Sachsen wenden grundsätzlich das Bundesmodell an, haben es aber jeweils hinsichtlich der Steuermesszahl modifiziert.

Trotz der unterschiedlichen Berechnungsmodelle bleibt es überall bei dem 3-stufigen Erhebungsverfahren. Das bisherige 3-stufige Verfahren zur Berechnung der Grundsteuer wurde beibehalten und sieht wie folgt aus:

  1. Stufe: Ermittlung des Grundsteuerwerts
  2. Stufe: Anwendung der Steuermesszahl und Berechnung des Grundsteuer-Messbetrags
  3. Stufe: Anwendung des Hebesatzes und Festsetzung der Grundsteuer durch die Kommune

Daraus ergibt sich diese Berechnungsformel:
Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer
Auch müssen Sie in Ländern mit eigenem Grundsteuermodell keine anderen Daten beibringen als in Ländern, in denen das Bundesmodell gilt.

Was genau bedeutet die Grundsteuerreform aktuell nun für Sie als Grundstückseigentümer?

  • Jeder Grundstückseigentümer muss eine Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte, die sogenannte Grundsteuererklärung, auf elektronischem Weg abgeben.
  • Jedes Grundstück ist von der Neubewertungspflicht auf den 01.01.2022 betroffen; angefangen vom privat genutzten, betrieblichen bis hin zum landwirtschaftlichen/forstwirtschaftlichen Grundstück.
  • Jeder Grundstückseigentümer kann theoretisch die Grundsteuererklärung selbst über „Mein Elster“ kostenlos vornehmen (elster.de)

Welche Fristen sind einzuhalten?

  • Die Grundsteuererklärungen müssen zwischen dem 01. Juli und 31. Oktober 2022 beim Finanzamt eingereicht werden.
  • Im Jahr 2025 greifen dann die neuen Grundstückswerte bei der Erhebung der Grundsteuer durch die Kommunen
  • In einem 7-Jahres-Turnus werden künftig regelmäßig neue Hauptfeststellungen der Grundstücke (= Neubewertungen) durchgeführt, d.h. nächster Termin ist somit der 01.01.2029

Welche Angaben sind erforderlich zur Erstellung der Grundsteuererklärung eines Grundstücks?
Eigentumsverhältnisse (bei Grundstücks-/Erbengemeinschaften/Grundstücks-GbR o.ä. sind für alle Beteiligten diese Angaben notwendig)

  • Name und Vorname
  • Geburtsdatum
  • Adresse
  • Steuer-ID-Nr.
  • (Mit-)Eigentumsanteil
  • Lage (Adresse)
  • Gemarkung (ggfs. in mehreren Gemeinden?)
  • Flurnummer / Flurstücksnummer (mehrere Flurstücke gelten als ein zu bewertendes Grundstück, sofern es sich
    um eine wirtschaftliche Einheit handelt)
  • Aktenzeichen des Finanzamts für die Neubewertung
  • Grundstücksfläche
  • Wohnfläche
  • Nutzfläche
  • Baujahr
  • Anzahl der Garagen oder Tiefgaragenstellplätze
  • Grundstücksart (unbebaut, Wohngrundstück, andere Bebauung)
  • Nutzungsart (Wohnzwecke, gewerbliche Nutzung, landwirtschaftliche Nutzung, ungenutzt etc.)

Ergänzende Hinweise:

  • Angaben zu Besonderheiten zum Grundstück (z.B. Überflutungsgebiet, Baudenkmal, Abbruchverpflichtung u.ä.)
  • Angabe, ob das Grundstück überwiegend zu Wohnzwecken genutzt wird
  • Angaben zu Wohn-/Nutzflächenaufteilung bei gemischter Nutzung (Nennung Wohn-/Nutzfläche für Wohnzwecke in qm vs. Nutzfläche wohnfremde Nutzung in qm)
  • Bisheriger Einheitswertbescheid/ Grundsteuerbescheid/ Grundsteuermessbeschein

In welchen Unterlagen finden Sie die Angaben zur Neubewertung eines Grundstücks?

  • Bauunterlagen und Kaufvertrag enthalten Wohnfläche/ Nutzfläche, Baujahr, Eigentümerdaten
  • Grundbuchauszug enthält Gemarkung, Flurnummer/Flurstücksnummer, Eigentumsdaten, Lage, Grundstücksfläche
  • Letzter Grundsteuerbescheid enthält das Aktenzeichen

Neben den bisherigen Informationsschreiben seitens der Gemeinden, kündigte u.a. die Finanzverwaltung Baden-Württemberg ein weiteres Schreiben im Mai/Juni mit Hinweisen zur Grundsteuerreform allgemein sowie konkret zum jeweiligen Grundstück im Grundvermögen, für das eine Feststellungserklärung eingereicht werden muss, an private Grundbesitzer an. Aus diesem Schreiben soll u.a. auch das Aktenzeichen des Grundstücks hervorgehen.

Sollen wir Sie bei der Grundsteuererklärung unterstützen – was ist zu tun?
Wir erstellen gerne für Sie Ihre Grundsteuererklärung

  • Nehmen Sie bitte Kontakt mit unserem Sekretariat auf (entweder per Mail: buero-ew@berg-stb.de oder telefonisch). Sofern Sie noch kein Mandant von uns sind, erhalten Sie ein Auftragsbestätigungsschreiben, welches Sie uns bitte mit einer Ausweiskopie zurücksenden.
  • Zudem benötigen wir die oben genannten Angaben/ Unterlagen sowie die vorausgefüllten Vorerfassungsbögen zum Grundstück nach Bundesland unterteilt von Ihnen zurück (siehe Formulare zum Download folgend).
  • Wir erstellen die Steuererklärungen mit der DATEV-basierten Software GrundsteuerDigital und haben deshalb die Möglichkeit -auf Ihren Wunsch hin- vollständig digital über eine Cloud alle notwendigen Daten auszutauschen –von der Bereitstellung der Daten bis hin zur Freigabe der Erklärung. Wenn wir die Erklärung für Sie erstellen dürfen, erhalten Sie von uns die Zugangsdaten zur GrundsteuerDigitalCloud.
    Alternativ besteht selbstverständlich die Möglichkeit, uns die Daten auf üblichem Wege (Post, E-Mail) zuzusenden.
  • Sobald die Erklärung erstellt ist, erhalten Sie diese vorab zur Durchsicht und Freigabe. Die Steuererklärungen werden erst nach Ihrer Freigabe elektronisch an das Finanzamt übermittelt.
  • Das Finanzamt berechnet auf Basis der erklärten Daten den Grundsteuerwert, aus welchem sich anhand einer gesetzlich festgeschriebenen Steuermesszahl der Grundsteuermessbetrag ergibt. Sie erhalten folglich zwei Steuerbescheide daraufhin:
  • Grundsteuerwertbescheid
  • Grundsteuermessbetragsbescheid
  • Diese beiden Bescheide bilden die spätere Grundlage für die Festsetzung der Grundsteuer, die Sie durch den Grundsteuerbescheid Ihrer Kommune an die erhebungsberechtigte Stadt oder Gemeinde ab dem Jahr 2025 bezahlen müssen.

Wo erhalten Sie weiterführende Informationen?

Wichtige Unterlagen zum Download: